Tout savoir sur la SCI avec Bruno Castano directeur manager Start Go Séte

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Tout savoir sur la SCI avec Bruno Castano directeur manager Start Go Séte

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Tout savoir sur la SCI avec Bruno Castano directeur manager Start Go Séte

Bruno Castano Start Go Séte Tout savoir sur la SCI (achat, vente…). Pour éviter les aléas de l’indivision tout en bénéficiant d’un avantage fiscal, beaucoup décident de constituer une société civile immobilière (SCI).  Recommandée aux couples non mariés, la SCI séduit majoritairement les familles. Mais avant de vous lancer, voici ce qu’il faut savoir.

QU’EN DIT LA LOI ?

Pour saisir au mieux le concept de SCI, mieux vaut se référer à l’article 1832 (et suivants) du code civil. Il stipule qu’une société est un groupement de « deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter ».


À QUOI SERT-ELLE ?

En clair, ce genre de société a pour objet la propriété et l’administration d’un ou plusieurs biens immobiliers destinés à la location : cela peut être des locaux de commerces, de bureaux ou d’habitations. La location est d’ailleurs la condition sine qua non pour que l’administration fiscale considère le caractère civil de la SCI. Mises à part quelques exceptions, comme la revente d’immeuble ou l’usage réservé à un des associés ou à un tiers, ne perdez jamais de vue que cette société ne doit en aucun cas revêtir un caractère commercial, au risque d’être alors soumise à l’impôt sur les sociétés.


COMMENT MONTER UNE SCI ?

Mieux vaut constituer celle-ci par acte authentique, c’est­à­dire chez le notaire. Chaque membre de la société doit signer et mentionner les points suivants :
•    les apports de chacun des associés ;
•    la forme de la société ;
•    son objet ;
•    son capital social (pas de montant minimum) ;
•    sa durée sociale (qui ne peut excéder 99 ans) ;
•    son siège social ;
•    ses modalités de fonctionnement ;
•    sans oublier le système de répartition du résultat.
Bon à savoir : Pour publier les statuts de votre société civile immobilière, prévoyez un minimum de 1 800 euros.


QUI GERE LA SCI ?

La gestion peut être assurée par une seule personne ou plusieurs gérants, rémunérés ou non. Ses pouvoirs sont librement déterminés par les statuts et toute décision importante est prise en assemblée générale.


CREER UNE SCI POUR ACHETER EN FAMILLE

C’est à l’approche des fêtes et, bien souvent, en famille que ça se passe ! Et si, en plus de partager cadeaux et apéros, on passait à la vitesse supérieure et on s’offrait une petite société civile immobilière (SCI) ? Sur le principe, pourquoi pas, mais savez vous vraiment en quoi cela consiste ? Quelles sont les obligations qui vous lient et quelle est la nature de cette fameuse SCI ?


LES PRINCIPES DE BASES A RETENIR

•    Que vous soyez frère, sœur ou arrière-petit-fils, sachez qu’une telle SCI vous est ouverte ! La loi en la matière stipule que ce type de société doit être constituée « exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ». Et peu importe l’âge : les mineurs peuvent tout à fait être associés.
•    Privilégiée également par les couples non mariés ou non pacsés, la SCI n’a besoin que de deux membres pour exister. Mais, bon à savoir, son nombre de participants est illimité.
•    Comme vu auparavant, peu importe votre lien de filiation, le principe de la SCI reste inchangé. Chacun apporte sa quote­part dans l’immeuble acquis et les parts sociales correspondent, logiquement, aux apports de chacun.
•    Comme dans toute famille, les avis divergent, ça parlemente, parfois ça tempête même… Et pourtant, il faut bien trancher ! Dans le cas d’une SCI familiale, un gérant sera nommé chez le notaire pour traiter les affaires courantes mais, dès qu’il s’agira de décisions capitales, il sera de coutume de se réunir en assemblée. Encore une fois, ce qui prévaut, c’est la majorité fixée selon les statuts au moment de la création de la société civile immobilière.
•    Habituellement, une SCI a une durée de vie de 99 ans au plus. Pour les familiales, formées uniquement de parents et enfants et dans le cas où le père et la mère sont cogérants, la durée du mandat est rarement spécifiée. Mais elle s’interrompt dès lors qu’une des deux parties décède.
•    Même si une SCI est régie par des articles stricts du code civil, rien ne vous empêche d’y insérer des clauses particulières. Vous pouvez, par exemple, prévoir des facilités d’entrée ou de sortie dans la société, limiter le droit de vote aux parents, anticiper un accord en cas de vente ou d’échanges de parts…
•    Quand la SCI est considérée comme familiale, elle peut consentir à un bail de trois ans, au lieu de six pour les autres sociétés. Une durée qui peut d’ailleurs être réduite à un an si a été stipulé que la SCI peut reprendre l’immeuble en fonction de certaines raisons familiales ou professionnelles.


ET COTE FISCAL ?

•    Principal avantage : transmettre son bien à coût réduit tout en en conservant la gestion. Les droits de mutation sont en effet calculés sur la valeur des parts de la SCI et non pas sur celle du logement, donc en fonction de l’actif mais aussi du passif de la société. Par conséquent si l’habitat acquis par la SCI a été financé par un emprunt, celui-ci sera déduit de l’actif pour estimer la valeur des parts.
•    Si la SCI accorde la jouissance gratuite à l’un ou à tous les associés, la seule obligation pour chacun est de faire une déclaration d’absence de revenus locatifs. Mais attention : sans revenus, la SCI ne peut pas déduire ses charges.
•    La taxe d’habitation est à la charge de l’occupant du logement au 1er janvier de l’année, et donc pas à celle de la SCI. Mais la taxe foncière, due par le propriétaire, doit être payée par la SCI. Elle peut cependant, en demander le remboursement aux associés occupants si leur convention le prévoit.
•    Si la société loue le bien qu’elle contrôle, elle doit non seulement payer la taxe foncière mais aussi déclarer ses revenus et son résultat. Bénéficiaire ou déficitaire, celui-ci sera ensuite réparti entre les différents associés. Et, en cas de bénéfice, chacun devra le déclarer dans le cadre de l’impôt sur le revenu.


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